Арендный бизнес

Почему коммерческая недвижимость — один из лучших объектов для инвестиций в России?

 

Что делать в разгар финансового кризиса серьёзному инвестору, обладающему свободным капиталом свыше $ 1 млн?

Куда инвестировать, чтобы стабильно получать высокий (более 30% годовых) доход на вложенный капитал, причём желательно с минимальными рисками?

Вопрос непростой. Для того, чтобы ответить на него, давайте посмотрим, что сейчас происходит с традиционными инструментами инвестора: акциями, ПИФами, недвижимостью.

 

Акции

Фондовый рынок (как российский, так и западный) переживает не лучшие времена.

Вот, например, что происходило в 2008 году с индексом ММВБ (индекс, отражающий капитализацию наиболее ликвидных акций российских эмитентов):

С начала года падение на 60%.

Для примера, вот насколько подешевели с начала года акции некоторых ведущих российских компаний: Сбербанк -57.08%, Сургутнефтегаз -53.70%, Газпром -29.39%, МосЭнерго -76.39%.

Разумеется, инвестиции в акции – это долгосрочные вложения и судить по одному году (тем более кризисному) не стоит.

Но давайте посмотрим, что было в достаточно благополучном 2007 году.

Большинство акций росли в цене. Но на сколько? Газпром +14%, Сбербанк +11%, Мосэнерго +13%.

А какие-то бумаги дешевели: Лукойл -9%, Сургутнефтегаз -47%

Притом, что официальная инфляция составила 11,9%

То есть даже при благоприятных тенденциях рынка доходность в 20% годовых для инвестора на рынке акций – весьма приличный результат.

Но если хочется большего? Идём дальше.

 

Может быть ПИФы?

ПИФы достаточно тесно связаны с рынком акций, поэтому ожидать от них какой-то большей доходности не стоит.

Вот, например, результаты показатели доходности паевых фондов УК Тройка Диалог (одного из самых серьёзных игроков на рынке паевых фондов в России):

 

 


Выделены показатели доходности ПИФов за 12 месяцев (это данные на конец сентября 2008г., а на сегодняшний день эти цифры стали ещё более удручающими из-за прогрессирующего кризиса).

Из 14 ПИФов в плюсе только 4. Причём 3 из них имеют доходность не более 5 %. И только ПИФ коммерческой недвижимости показал доходность 19,76 %.

Но к коммерческой недвижимости мы ещё вернёмся. А пока рассмотрим жилую недвижимость.

 

А что с жилой недвижимостью?

До недавнего времени инвестиции в жилую недвижимость были весьма привлекательны. Ведь цены постоянно росли, а если ещё сдавать квартиру в аренду, то можно плюс к этому ещё получать ежемесячные арендные платежи.

Именно по этой причине очень большое количество жилья приобреталось именно с инвестиционными целями (кстати, в том числе и поэтому многие эксперты считают рынок жилой недвижимости перегретым, а цены завышенными).

Однако в последнее время ситуация начала существенно меняться.

В последние пару лет темпы роста цен стали замедляться. А нынешний финансовый кризис грозит и вовсе их заморозить.

Дело в том, что в подавляющем большинстве случаев строители использовали кредитные ресурсы (в основном достаточно «длинные» и дешевые деньги).

Сегодня заёмные средства резко дорожают и получить их всё сложнее. В связи с этим большинство строительных компаний уже заявили, что будут стараться вести строительство, используя собственные ресурсы.

А для этого необходимо резко увеличить продажи квартир. Каким образом? В первую очередь, снижая цены.

Усугубляет ситуацию то, что для тех, кто покупает жильё, ставки по ипотечным кредитам тоже существенно выросли. Банки ужесточили условия выдачи самих кредитов. Почти невозможно стало брать кредиты с нулевым первым взносом, да и минимальный размер первого взноса у большинства банков увеличился. То есть реальных покупателей становится меньше.

Всё это серьёзно меняет соотношение спроса и предложения и, как результат, на данный момент существенно снижает доходность вложений в жилую недвижимость – цены просто не смогут расти такими же темпами как раньше.

Однако существует пока несколько недооцененный объект для инвестиций, который продолжает показывать высокую доходность даже в такое непростое время. Это коммерческая недвижимость.

 

Коммерческая недвижимость

В отличие от жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости развивается по несколько другим законам. Более того, разные сегменты имеют совершенно разную ценовую динамику.

Так, например, цены на офисную недвижимость в связи с кризисом остановились или даже немного снизились.

Зато цены на помещения класса street retail (магазины шаговой доступности) не только не падают, но и стабильно растут.

Почему?

Ответ достаточно прост: в большинстве районов Москвы (особенно застроенных давно) просто нет того количества объектов, которое требуется современному мегаполису.

Большая часть застройки в Москве не предусматривала такого числа магазинов, которое необходимо сегодня.

Для того, чтобы была понятна острота дефицита торговых площадей в Москве, можно сравнить соотношения количества магазинов street retail на 1000 жителей в нескольких мировых столицах:

В Москве магазинов/кафе/ресторанов у дома почти в 10 раз меньше чем в Париже!

 

Разумеется такое положение — хорошая возможность для развития торговых и ресторанных сетей. Вот только препятствием для такого развития является серьёзный недостаток соответствующих площадей.

В свою очередь для владельца такой недвижимости она становиться стабильным источником постоянного дохода.

Причём доходность вложений в коммерческую недвижимость имеет смысл считать как сумму двух составляющих: 1) ежемесячные арендные платежи; 2) рост рыночной стоимости самого объекта.

Так вот, доходность street retail (по формуле «рост стоимости + доход от аренды») за последние 12 месяцев составляет от 33% до 45% (в зависимости от объекта).

Это легко можно увидеть на конкретных примерах.

Возьмём достаточно типичный объект класса street retail, находящийся на ул. Зои и Александра Комодемьянских (м. Войковская).

 

Его рыночная стоимость — $ 1 639 500. Он сдан в долгосрочную аренду (10 лет).

Ежемесячные арендные платежи — $18 216. Итого $ 218 600 в год. Это уже 13,3 % годовых. Плюс рыночная стоимость самого объекта за последний год выросла на 20 %.

То есть, суммарная доходность вложений  33, 3 % годовых. Очень неплохая доходность в наше время финансовых катаклизмов.

Ещё пример.

Объект на Волгоградском проспекте, д. 185

 

Его стоимость — $ 1 970 000 . Ежемесячные арендные платежи — $ 21 853 ($ 262 236 в год). Рыночная стоимость за последний год выросла на 25 %.

То есть, суммарная доходность вложений 38 % годовых.

 

Кстати, достаточно интересно сравнение эффективности инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость.

Допустим, вы покупаете квартиру в Москве, находящуюся в хорошем месте, стоимостью $ 2 млн. Для того, чтобы сдавать эту квартиру, придётся дополнительно ещё вложить весьма серьёзную сумму в ремонт и хорошую мебель. В результате вы сможете сдать эту квартиру примерно за $ 5000 — $ 6000 в месяц. Если очень постараетесь, сделаете какой-нибудь эксклюзивный дизайн, то, возможно, даже за $ 7000 - $ 8000.

Если же вы приобретаете помещение под магазин или кафе за те же $ 2 млн., то достаточно легко и быстро сдадите его за $ 18 000 — $ 24 000 (в зависимости от местоположения) в месяц. Разумеется, ещё надёжнее покупать объекты уже сданные в аренду.

 

Так почему же так мало говорят о таком эффективном инструменте для частного инвестора?

На самом деле всё не так просто. Перед покупателем коммерческой недвижимости возникает ряд сложностей.

На сегодняшний день в Москве продаётся большое количество объектов не прошедших соответствующую юридическую очистку.

Либо на эти помещения нет полного набора необходимых документов, либо по ним ведутся судебные споры, либо они приобретёны когда-то с нарушениями и права собственности на них можно оспорить.

И если у покупателя нет профессиональной юридической службы, специализирующейся на работе с коммерческой недвижимостью, то велика вероятность приобретения объекта, отягощённого нерешёнными юридическими вопросами.

Кроме того, для того, чтобы выгодно сдавать такую недвижимость, надо хорошо знать и уметь решать множество технических вопросов, связанных с подведением необходимых электрических мощностей (а для этого надо получать соответствующие разрешения в Мосэнерго), перепланировкой (на это, разумеется, надо получать разрешения) и т.д.

Вряд ли частный инвестор захочет вникать в эти вопросы, тем более, что их решение (учитывая московскую бюрократию) может занять несколько лет.

Что же делать?

Собственно этот сайт как раз создан для того, чтобы помочь частным инвесторам делать безрисковые  инвестиции в коммерческую недвижимость.

Все объекты, представленные на этом сайте, принадлежат нашей компании Gremm Group Real Estate Managment. Мы вот уже более десяти лет успешно работаем на рынке коммерческой недвижимости Москвы.

За это время мы сформировали одну из лучших юридических служб в городе, позволяющую нам решать весь комплекс юридических вопросов, возникающих при работе с коммерческой недвижимостью.

На данный момент только Gremm Group может предложить предложить инвесторам такое большое количество объектов в Москве стоимостью от $ 1 до $ 10 млн. в таком идеальном юридическом и техническом состоянии.

До недавнего времени основными покупателями наших объектов были в основном крупные российские розничные сети. Сегодня, благодаря созданию проекта «Арендный Бизнес», такая возможность появилась и у частных инвесторов, для которых коммерческая недвижимость в первую очередь — высокодоходный инвестиционный инструмент. И мы можем предложить инвестору высокодоходный арендный бизнес.

Наша работа состоит в том, чтобы приобретать интересные объекты класса street retail, приводить в порядок все юридические вопросы, решать все технические моменты, связанные с подведением необходимых коммуникаций и получением всех разрешений.

После этого мы заключаем договор долгосрочной аренды (как правило на 7-10 лет) с серьёзными арендаторами (среди них сети «Пятёрочка», «Терволина», «Кофе Хаус» и др.)

В результате объект полностью готов для покупки частным инвестором, которому только остаётся после приобретения такого объекта просто получать ежемесячную арендную плату и радоваться росту стоимости помещения.

 

Понятно, что для многих потенциальных инвесторов коммерческая недвижимость — достаточно незнакомая область инвестиций.

Поэтому ниже приведём ответы на наиболее часто задаваемые вопросы:

- Кому в первую очередь может быть интересен такой продукт как «арендный бизнес»?

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть интересны предпринимателям, стремящимся диверсифицировать свои средства, чтобы не зависеть только лишь от финансового состояния своего бизнеса и иметь альтернативные источники постоянного дохода (кстати, в отличие от обычного бизнеса, не требующие вложений собственного времени). Ещё один плюс для предпринимателя — под залог такой недвижимости легко получать кредиты под приемлемые проценты для развития основного бизнеса.

Сюда же можно отнести и предпринимателей, вышедших из активного бизнеса и желающих разместить полученные после продажи своих компаний средства в инструменты с высокой доходностью и минимальными рисками.

В принципе, инвестиции в коммерческую недвижимость — идеальный вариант для людей, решивших стать рантье и жить на доход от своих вложений.

Кроме того такие инвестиции могут быть интересны даже человеку, который вовсе не думал о такого рода вложениях, а собирался просто приобретать квартиру для себя стоимостью свыше $ 1 млн. Как ни странно, в этом случае тоже весьма интересен вариант вложить эти средства в коммерческую недвижимость класса street retail и взять кредит (не ипотечный!) под нормальные проценты под залог этой недвижимости. А погашать кредит за счёт поступлений от арендной платы. В итоге будут решены сразу две задачи: приобретение жилья и создание источника постоянного пассивного дохода.

- А зачем вы продаёте эти объекты, ведь они сами по себе уже являются прибыльным бизнесом?

Наш бизнес состоит не в том, чтобы держать у себя эти помещения и получать арендную плату. Напротив, мы постоянно покупаем и продаём объекты, нам гораздо интереснее поддерживать постоянный оборот.

Дело в том, что для нас суть бизнеса вот в чём. У нас есть возможность приобретать «сложную» коммерческую недвижимость в Москве (соответственно цены несколько отличаются от рыночных).

«Сложную» из-за юридических и технических недостатков — большинство продающихся в Москве объектов имеют серьёзные проблемные с точки зрения полноты необходимого пакета документов. Плюс технические недостатки, связанные с наличием необходимой электромощности, нескольких входов, удобной планировки и т.д.

У обычного покупателя привести такой объект в нормальный технический и юридический вид займёт несколько лет (это не преувеличение). Такая у нас бюрократия. А в некоторых случаях это может вообще не получится.

В нашем случае, по причине наличия очень серьёзных связей и очень сильных юристов, есть возможность приводить в идеальный порядок все документы и техническую составляющую объекта гораздо быстрее — за несколько месяцев.

После этого эти объекты продаются, разумеется, уже по нормальной рыночной цене. Поэтому нам выгоднее постоянно покупать и продавать, чем просто купить и сдать в аренду.


- Кто будет решает вопросы с СЭС, пожарниками и коммунальными службами?

Все коммунальные платежи, все взаимоотношения с СЭС, пожарниками и прочими замечательными службами — забота арендатора (что, кстати, выгодно отличает вложения в street retail от инвестиций в офисные помещения, где перечисленные заботы будут уже вашей головной болью). Собственник помещения этими вопросами не занимается.

- Каким образом может меняться арендная ставка, на основе которой собственник получает арендные платежи?

В договорах аренды, заключённых с арендаторами, предусмотрена ежегодная индексация от 5% до 10%.

- А что, если арендатор расторгнет договор аренды?

В таком случае у собственника появляется шанс сдать этот объект даже дороже, чем он его сдавал ранее. Так как увеличение арендной платы по договору может происходить в рамках индексации, указанной в договоре. Однако реальные арендные ставки в Москве растут быстрее. Поэтому, разместив баннер с объявлением о сдаче в аренду в витрине своего помещения, собственник в течение месяца (максимум двух) сможет сдать этот объект скорее всего даже на более выгодных условиях — дефицит торговых площадей в Москве действительно крайне острый.

Кроме того, по условиям заключённых договоров аренды предусмотрены штрафные санкции в размере от одной до трёх месячных арендных плат. Так что собственник компенсирует простой помещения на время поиска нового арендатора.

__________________________

 

В итоге можно сказать, что в период нестабильности мировой и российской финансовых систем, для многих инвесторов предпочтительны вложения во что-то материальное, что можно «потрогать руками» и не переживать из-за скачущих котировок и обвалов фондового рынка.

Вложения в street retail как раз позволяют этого добиться.  Кроме того доходность этих вложений, как было показано выше, существенно выше большинства инвестиционных инструментов.

Итак, какие шаги можно сделать, если идея инвестиций в коммерческую недвижимость оказалась Вам интересна?

Звоните нам, и мы обязательно подберём Вам подходящий объект исходя из Ваших пожеланий и размера инвестиций!

Алекс Сухов
Руководитель проекта «Арендный Бизнес»

Gremm Group Real Estate Managment

тел. + 7 (495) 722 50 10

 

Каталог объектов